Overdrachtsbelasting bij ontbinding van een koop
Bij gebiedsontwikkelingen komt het regelmatig voor dat een vastgoedtransactie wordt uitgevoerd terwijl er nog onzekerheden zijn. Denk aan een bestemmingsplanwijziging, afgifte vergunning of andere voorwaarden die bepalend zijn voor de haalbaarheid van een project. Om toch voortgang te kunnen maken, wordt dan geleverd onder een ontbindende voorwaarde. Als die voorwaarde later in vervulling gaat, wordt de transactie teruggedraaid. De overdrachtsbelasting vormt dan een belangrijk aandachtspunt.
Risico op dubbele overdrachtsbelasting
Voor de overdrachtsbelasting wordt een teruglevering na ontbinding niet automatisch gezien als het ongedaan maken van de oorspronkelijke transactie. Juridisch ontstaat in beginsel een nieuwe verkrijging. Zonder aanvullende faciliteiten kan daardoor opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
De wet biedt gelukkig mogelijkheden om deze dubbele heffing te voorkomen. Daarnaast is er ook een faciliteit om de overdrachtsbelasting van de eerste transactie (die later wordt teruggedraaid) terug te vragen.
Faciliteiten in de overdrachtsbelasting bij ontbinding
Wanneer een levering wordt ontbonden door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, zijn onder voorwaarden de volgende faciliteiten van toepassing:
- Teruggaaf van de eerder betaalde overdrachtsbelasting. Op verzoek wordt de overdrachtsbelasting van de oorspronkelijke verkrijging teruggegeven. Voorwaarde is dat de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld. Dit lichten we hierna toe.
- Vrijstelling voor de terugverkrijging. De terugoverdracht aan de oorspronkelijke eigenaar wordt gezien als een nieuwe verkrijging. Om dubbele belastingheffing te voorkomen geldt een vrijstelling. Deze vrijstelling is echter alleen van toepassing als aan de voorwaarden voor de teruggaafregeling wordt voldaan. Dat wil zeggen dat de situatie zowel feitelijk als rechtens hersteld moet worden.
Wanneer is sprake van voldoende herstel?
De wet stelt strikte eisen aan het rechtens en feitelijk hersteld. Belangrijke voorwaarden zijn:
- Er moet sprake zijn van een ontbindende voorwaarde in civielrechtelijke zin. Dit betekent dat sprake moet zijn van een objectief toekomstige en onzekere gebeurtenis die partijen als onzeker beschouwen.
- De ontbinding moet rechtstreeks voortvloeien uit het in vervulling gaan van die voorwaarde.
- De juridische eigendom moet terugkeren naar de oorspronkelijke eigenaar.
- Ook het feitelijke gebruik en genot van het vastgoed moet worden teruggegeven.
- De koopsom moet worden terugbetaald.
- Als de akte van de oorspronkelijke levering is ingeschreven, dan is voor herstel vereist dat een akte, verklaring of rechterlijke uitspraak wordt ingeschreven waarin de ontbinding wordt vastgesteld.
In de praktijk blijkt vooral het vereiste van feitelijk herstel een aandachtspunt. Wijzigingen in de tussenliggende periode hoeven niet altijd volledig te worden teruggedraaid; onder voorwaarden is financiële verrekening mogelijk. In een is voor specifieke situaties een goedkeuring opgenomen.
Let op, niet alle wijzigingen zijn te herstellen. Zo heeft de rechter eerder geoordeeld dat geen sprake is van volledig herstel wanneer een pand oorspronkelijk leeg wordt geleverd en later in verhuurde staat wordt teruggeleverd. Ook ontbreekt herstel wanneer het vastgoed bij de ontbinding direct wordt door geleverd aan een derde.
Het verzoek om teruggaaf moet worden ingediend binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar waarin het recht op teruggaaf ontstaat.
Recente rechtspraak
Recent heeft de rechtbank bevestigd dat de teruggaafregeling niet direct verloren gaat wanneer een notaris kiest voor een akte van teruglevering in plaats van een eenvoudige constatering van de vervulde ontbindende voorwaarde. Gezien de goederenrechtelijke werking van de ontbindende voorwaarde had een inschrijfbare constatering van de ingeroepen voorwaarde kunnen volstaan. Volgens de inspecteur was door de akte van teruglevering geen sprake van herstel.
Volgens de rechtbank bleef de bedoeling van partijen ongewijzigd en was nog steeds sprake van feitelijk en juridisch herstel van de oorspronkelijke situatie. De teruggaaf van overdrachtsbelasting werd daarom toegestaan.
Wat betekent dit voor organisaties?
Afspraken over transacties met ontbindende voorwaarden vragen om een goede fiscale toetsing. Een onjuiste formulering van de ontbindende voorwaarde of een onzorgvuldige afwikkeling van de ontbinding kan ertoe leiden dat dubbele belastingheffing plaatsvindt.
Ons advies is daarom om vooraf niet alleen de civielrechtelijke gevolgen van een ontbindende voorwaarde, maar ook de fiscale gevolgen bij een eventuele terugdraaiing van de transactie te beoordelen.
Heeft u vragen over de overdrachtsbelasting bij vastgoedtransacties of de ontbinding daarvan? Neem gerust contact op met de adviseurs van DEEL Advies. Wij denken graag met u mee.