Eigenbouwerschap: blijf alert op uw rol in bouwprojecten
Bij woningcorporaties speelt regelmatig de vraag of de corporatie als ‘eigenbouwer’ moet worden aangemerkt. Die kwalificatie kan grote financiële gevolgen hebben, maar blijkt in de praktijk niet altijd eenvoudig vast te stellen. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag heeft opnieuw duidelijk gemaakt dat niet alleen de contractuele afspraken van belang zijn, maar vooral de feitelijke rol die partijen binnen een bouwproject vervullen.
Wie is eigenbouwer?
Een eigenbouwer is een opdrachtgever die in de normale uitoefening van zijn bedrijf een werk van stoffelijke aard uitvoert. Dit houdt in dat een corporatie bij de uitvoering van (aanneem)werkzaamheden een rol vervult die verder gaat dan die van een normale opdrachtgever doordat zij gebruik maakt van eigen kennis en ervaring. Denk hierbij aan het voeren van de directie, het houden van toezicht op de uitvoering en het actief aansturen van het bouwproces. De feitelijke betrokkenheid is daarbij doorslaggevend.
Voor woningcorporaties is dit een relevant aandachtspunt. Bij gebiedsontwikkelingen, renovatieprojecten en samenwerkingen met ontwikkelaars of aannemers ontstaat regelmatig discussie over de vraag of de corporatie als eigenbouwer moet worden aangemerkt. Als dat het geval is, is de ketenaansprakelijkheidsregeling en btw-verlegging van toepassing en moeten hierover afspraken worden gemaakt in de overeenkomst.
Kern van de uitspraak
In de zaak bij het Hof Den Haag (25 maart 2026) stond centraal welke partij binnen een bouwstructuur als eigenbouwer moest worden gezien. Het Hof benadrukt dat voor de beoordeling moet worden gekeken naar de feitelijke uitvoering van het project en de daadwerkelijke verantwoordelijkheid voor de bouwactiviteiten. Niet de gekozen contractvorm, maar de economische werkelijkheid is doorslaggevend.
Daarmee bevestigt het Hof dat partijen niet uitsluitend door middel van contractuele afspraken kunnen bepalen wie als eigenbouwer wordt aangemerkt. Wanneer een partij feitelijk de bouw organiseert en aanstuurt, kan zij alsnog als eigenbouwer worden beschouwd.
Waarom is dit relevant voor woningcorporaties?
Voor woningcorporaties kan de kwalificatie als eigenbouwer aanzienlijke gevolgen hebben voor de ketenaansprakelijkheid en de btw-heffing. De uitspraak onderstreept het belang van een zorgvuldige beoordeling van de projectstructuur vooraf. Daarbij verdient niet alleen de contractdocumentatie aandacht, maar ook vragen als: wie verstrekt de opdrachten, wie draagt de bouwrisico’s en wie heeft de feitelijke regie over het project? Een tijdige fiscale analyse kan discussie met de Belastingdienst en onverwachte aansprakelijkstelling en naheffingen achteraf voorkomen.