Btw en VvE's; duidelijkheid over btw bij doorlevering van energie
Het ministerie van Financiën heeft eind augustus duidelijkheid gegeven over de btw-positie van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) die energie en andere nutsvoorzieningen doorleveren aan eigenaren en gebruikers van een complex.
Reguliere VvE-taken vallen buiten de btw
Voor de uitvoering van haar reguliere taken wordt een VvE niet als btw-ondernemer aangemerkt. De VvE neemt in die situatie namelijk niet deel aan het economische verkeer. Hierdoor kan een VvE de btw op haar kosten en investeringen niet terugvragen en brengt zij ook geen btw in rekening op de bijdragen van de leden.
In de praktijk betekent dit dat de VvE haar kosten, inclusief niet-aftrekbare btw, verwerkt in de VvE-bijdrage. De btw vormt dan in beginsel een kostenpost voor de leden. Onder voorwaarden is goedgekeurd dat de VvE de niet in aftrek gebrachte btw kan doorschuiven naar leden die btw-ondernemer zijn.
Doorlevering van energie is een andere situatie
De vraag hoe moet worden omgegaan met de doorlevering van energie en andere nutsvoorzieningen speelt steeds vaker. Denk aan appartementencomplexen met gezamenlijke energiecontracten, individuele warmtemeters of laadpalen voor elektrische auto’s.
Wanneer een VvE energie inkoopt en deze vervolgens doorbelast aan de individuele eigenaren of gebruikers, verricht zij een afzonderlijke economische activiteit. Voor deze activiteit kwalificeert de VvE wél als btw-ondernemer.
Het ministerie van Financiën heeft dit standpunt bevestigd in een besluit van 24 augustus 2026. Het gaat daarbij niet om nieuwe regelgeving, maar om een verduidelijking van de bestaande btw-regels.
Voorkom dubbele btw-heffing
Deze verduidelijking is relevant voor woningcorporaties die lid zijn van een VvE.
Neem bijvoorbeeld een appartementencomplex waarin een woningcorporatie eigenaar is van een aantal woningen. De VvE koopt centraal energie in en verdeelt de kosten op basis van het werkelijke verbruik. De corporatie rekent deze energiekosten vervolgens op basis van individueel verbruik af met haar huurders.
Sinds 1 januari 2025 is de afrekening van individuele energie- en servicekosten in veel gevallen belast met btw. Als de VvE ten onrechte als niet-ondernemer handelt, berekent zij geen btw over de doorbelasting van de energiekosten. De corporatie ontvangt dan een factuur waarin de oorspronkelijke inkoop-btw feitelijk onderdeel van de kosten is geworden.
Vervolgens moet de corporatie bij de afrekening aan haar huurders alsnog btw berekenen. Daardoor ontstaat een situatie waarin feitelijk tweemaal btw in de keten drukt.
Wanneer de VvE de energiekosten als btw-ondernemer doorbelast, wordt dit probleem voorkomen. De VvE zal dan de btw op de energie-inkoop in aftrek brengen en brengt vervolgens btw in rekening over de doorgeleverde energie. Deze btw kan de corporatie, voor zover gerechtigd, als voorbelasting verrekenen.
Wat betekent dit voor woningcorporaties?
Voor corporaties met bezit in een VvE is het verstandig om na te gaan hoe de VvE momenteel omgaat met de doorbelasting van energie- en nutsvoorzieningen. Een onjuiste btw-behandeling kan leiden tot onnodige kosten, gemiste teruggaven of correcties achteraf.
Praktisch stappenplan
1. Inventariseer de situatie; is de corporatie lid van één of meerdere VvE’s? Worden energie, warmte, water of laadvoorzieningen centraal ingekocht door de VvE?
2. Controleer de huidige btw-behandeling: brengt de VvE btw in rekening over de doorgeleverde nutsvoorzieningen? Is de VvE voor deze activiteiten als btw-ondernemer geregistreerd?
3. Beoordeel de financiële impact: ontstaat er mogelijk dubbele btw-druk in de keten? Is in het verleden btw gemist die mogelijk alsnog kan worden teruggevraagd?
4. Ga in gesprek met de VvE-beheerder: bespreek of de huidige werkwijze aansluit bij de verduidelijking van het ministerie. Laat zo nodig beoordelen of aanpassing van de facturatie nodig is.
5. Leg afspraken vast: zorg voor een juiste administratieve verwerking van de energiekosten en btw. Controleer periodiek of de btw-behandeling nog aansluit bij de feitelijke situatie.
Kortom, heeft uw corporatie bezit binnen een VvE waar energie, warmte of laadvoorzieningen centraal worden ingekocht en doorbelast? Dan is het raadzaam om de btw-behandeling op korte termijn te beoordelen. De recente verduidelijking van het ministerie bevestigt dat VvE’s voor deze activiteiten als btw-ondernemer kunnen optreden. Een juiste toepassing van de regels voorkomt onnodige btw-kosten en vermindert het risico op fiscale correcties achteraf.