Belastingplan 2027: gevolgen voor woningcorporaties
Het Belastingplan 2027 bevat een aantal fiscale maatregelen die relevant zijn voor woningcorporaties. Met name de uitzondering op de renteaftrekbeperking (ATAD) kan vanaf 2028 een aanzienlijk financieel effect hebben.
Uitzondering op renteaftrekbeperking (ATAD) vanaf 2028
Vanaf 2028 worden woningcorporaties uitgezonderd van de algemene renteaftrekbeperking (ATAD). De voorgestelde uitzondering op de renteaftrekbeperking levert volgens de Miljoenennota naar verwachting een voordeel op van circa € 425 miljoen per jaar voor woningcorporaties. In het eerder gepubliceerde coalitieakkoord was nog een investeringsfaciliteit aangekondigd die de sector jaarlijks circa € 250 miljoen aan fiscale verlichting zou opleveren.
Met de maatregel wil het kabinet de financiële slagkracht van woningcorporaties vergroten, zodat zij meer ruimte hebben om de nationale prestatieafspraken uit te voeren. De uitzondering wordt opgenomen in een nota van wijziging op het wetsvoorstel Belastingplan 2027.
Een aandachtspunt is ook nog hoe moet worden omgegaan met rente die vóór 2028 op grond van de renteaftrekbeperking niet in aftrek kon worden gebracht en is ‘gestald’. De uitwerking hiervan wordt ook op een later moment bekendgemaakt.
Bij het doorrekenen van de meerjarenbegroting zal een scenario worden opgenomen waarin het effect van de wijziging per 2028 voor de individuele corporatie inzichtelijk wordt.
Nieuwe vrijstelling overdrachtsbelasting voor woningcorporaties
Het Belastingplan 2027 introduceert een nieuwe vrijstelling overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. De vrijstelling geldt bij de overdracht van DAEB-woningen tussen woningcorporaties. Het gaat bijvoorbeeld om sociale huurwoningen, studentenwoningen en intramuraal zorgvastgoed, zoals verzorgings- en verpleeghuizen. Voor ander vastgoed dan woningen en voor niet-DAEB woningen geldt de nieuwe vrijstelling niet.
De nieuwe regeling houdt verband met de bestaande taakoverdrachtsvrijstelling voor algemeen nut beogende instellingen (ANBI). Uit evaluaties is gebleken dat deze vrijstelling onvoldoende aansluit bij de praktijk van woningcorporaties en regelmatig tot discussie met de Belastingdienst leidt. De bestaande vrijstelling voor taakoverdrachten blijft bestaan, maar wordt beperkt.
De nieuwe vrijstelling moet het eenvoudiger maken om DAEB-woningen tussen woningcorporaties over te dragen. Dit kan bijdragen aan een efficiëntere verdeling en inzet van vastgoed binnen de sociale huisvesting.
Beperking van de huidige vrijstelling voor taakoverdrachten
Het kabinet is voornemens om de huidige vrijstelling voor taakoverdrachten te beperken. Deze wijziging zal de komende maanden worden doorgevoerd in uitvoeringsregelingen.
Samengevat
Kortom: voor woningcorporaties wordt het straks eenvoudiger om DAEB-woningen onderling over te dragen zonder dat daarbij overdrachtsbelasting verschuldigd is. Hierbij hoeft niet langer sprake te zijn van een taak.
Bestaat het voornemen om ander vastgoed dan DAEB-woningen te verwerven of te vervreemden, dan kan het zinvol zijn om deze transactie nog in 2026 uit te voeren. Neem contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.
Overdrachtsbelasting op woningen voor verhuur naar 7%
Bij de verkrijging van een onroerende zaak in Nederland is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief hangt af van de aard en het gebruik van de onroerende zaak.
Sinds 1 januari 2026 geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, maar bijvoorbeeld voor verhuur of als belegging worden aangehouden, het tarief van 8%. In het Belastingplan 2027 stelt het kabinet voor om dit tarief verder te verlagen naar 7%. De verlaging is bedoeld om de fiscale lasten op investeringen in woningvastgoed te verminderen. Voor ander vastgoed (zoals bedrijfsvastgoed en andere niet-woningen) blijft het algemene overdrachtsbelastingtarief van 10,4% gelden.
Kwalificatie wordt belangrijker
Door de verdere verlaging van het woningtarief wordt het verschil met het algemene tarief groter. Vanaf 2027 bedraagt het verschil 3,4 procentpunt. Bij vastgoedtransacties kan de vraag of een pand voor de overdrachtsbelasting als woning kwalificeert daarom een aanzienlijk financieel belang hebben.
Dit speelt bijvoorbeeld bij zorgvastgoed, transformatiepanden en vastgoed met een gemengde functie. De kwalificatie van dergelijke objecten is niet altijd eenduidig. Door deze wijziging wordt het nog belangrijker om te beoordelen of sprake is van woningen.
Energie-investeringsaftrek (EIA) wordt verruimd
Ook de Energie-investeringsaftrek (EIA) wordt aantrekkelijker. Woningcorporaties maken veel gebruik van deze regeling voor investeringen in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Met de EIA kan een deel van een kwalificerende investering extra van de fiscale winst worden afgetrokken. Het aftrekpercentage wordt per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. Voor woningcorporaties die investeren in verduurzaming kan deze verhoging leiden tot een groter fiscaal voordeel.
Vpb-tarieven blijven gelijk
De tarieven van de vennootschapsbelasting blijven ongewijzigd. Het opstaptarief van 19% geldt voor de eerste € 200.000 van de belastbare winst. Over het meerdere geldt het tarief van 25,8%.
Btw-tarief sierteelt verhoogd per 2028
Per 1 januari 2028 geldt voor sierteeltproducten het algemene btw-tarief van 21% in plaats van het verlaagde tarief van 9%. Dit betreft onder meer snijbloemen, kamer- en tuinplanten, bloembollen en boomkwekerijproducten.
Momenteel geldt een goedkeuring op grond waarvan bij de aanleg van groenvoorzieningen en tuinen de geleverde sierteeltproducten tegen 9% btw kunnen worden gefactureerd, terwijl de arbeidsuren zijn belast met 21%. Door de afschaffing van het verlaagde btw-tarief voor sierteeltproducten vervalt dit voordeel.
Voor woningcorporaties betekent deze tariefsverhoging dat de aanleg van groenvoorzieningen in tuinen en op daken met ingang van 2028 duurder wordt, aangezien de hogere btw in veel gevallen een extra kostenpost vormt.
Let op: het gaat op dit moment om voorstellen uit het Belastingplan 2027. De uiteindelijke wetgeving kan nog wijzigen.